Explicación de los 5 principales tipos de contratos de construcción

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Debido a que no hay dos proyectos de construcción iguales, hay muchos tipos diferentes de contratos de construcción por ahí para satisfacer las necesidades de todas las partes involucradas. Saber qué contrato se adapta mejor al proyecto ayuda a los propietarios, contratistas y proveedores a gestionar el riesgo y asegurar que el trabajo y el pago vayan lo más suavemente posible.

En este artículo, echamos un vistazo a los 5 tipos principales de contratos en construcción, y contestamos las siguientes preguntas para cada uno:

  • ¿Cuáles son las características generales de cada tipo de contrato? ¿Cuáles son sus ventajas?
  • ¿Quién corre el mayor riesgo en cada contrato?
  • ¿Qué tipos de proyectos utilizan cada contrato con más frecuencia?

Índice

Los 5 tipos principales de contratos en la construcción

Contratos a tanto alzado

Los contratos de suma fija, también conocidos como contratos de precio fijo, son el tipo más básico de contratos de construcción. Eso es porque esbozan un precio fijo para todo el trabajo realizado bajo ellos. Por esta razón, los contratos de suma fija son extremadamente comunes en la construcción. Las probabilidades son que la mayoría de los contratistas han firmado varios contratos de suma fija en el pasado.


Inmersión más profunda: contratos de suma fija


Sin embargo, por simple que parezca la fórmula de un solo precio, los contratos de suma global no son tan reducidos y secos. He aquí algunos beneficios e inconvenientes clave de los contratos de suma global:

Pros de la suma a tanto alzado

  • La designación de un precio total en lugar de la presentación de múltiples ofertas simplifica el proceso de selección de propietarios y CGs.
  • Terminar bajo presupuesto significa márgenes de beneficio altos. Debido a que el precio para el proyecto se establece en piedra, terminar bajo presupuesto significa embolsarse los ahorros.

Desglose de la suma a tanto alzado

  • Los errores de cálculo destruyen los márgenes . Al redactar un contrato de suma global, es necesario tener en cuenta cada variable. Ya que hay un precio determinado, retrocesos inesperados o cambios durante un proyecto recortado directamente en su margen de beneficio.
  • Cuanto más grande sea el proyecto, más espacio para la pérdida . Si usted está trabajando con subs y proveedores, no hay lugar para el error. El costo de esos inevitables errores y retrocesos de sub-tiers viene directamente del precio de la suma global.

Es por eso que los contratos de suma global son los más adecuados para proyectos más pequeños con alcances de trabajo predecibles.

Contratos de tiempo y materiales

A diferencia de los contratos de suma fija, los contratos de tiempo y materiales (T&M) funcionan mejor para proyectos en los que el alcance del trabajo no está bien definido.Los contratos de tiempo y materiales reembolsan a los contratistas el costo del material y establecen una remuneración por hora o por día.


Bucear más profundo: Contratos de materiales de & de tiempo

Pros de T&M

  • Los contratos de tiempo y materiales son ágiles. Dado que el cliente reembolsa al contratista el costo de los materiales y paga un salario por hora, se cubren retrasos inesperados, bloqueos de carreteras y otros cambios en el alcance del trabajo.
  • Los contratos de tiempo y materiales permiten negociaciones simples. Establecer reglas para qué materiales se cubrirán y cuál será el salario por hora es simple con contratos de tiempo y materiales.

Contras de T&M

Cuando se considera la naturaleza impredecible de cualquier proyecto de construcción dado, el propietario soporta una cantidad considerable de riesgo con los contratos de tiempo y materiales. Eso es porque están obligados a pagar al contratista por los costos inesperados, cambios, o sobrecostos de tiempo que tienen lugar durante el curso del proyecto, costando más de lo previsto inicialmente.

Contratos de costes adicionales

Los contratos de coste-plus , también conocidos como contratos de reembolso de costos , implican que el propietario pague al contratista los gastos incurridos durante el proyecto más una cantidad fija de dinero para obtener beneficios , que puede ser determinada por un porcentaje del precio total del proyecto.



Los costos cubiertos por los contratos de costos plus pueden implicar costos directos (es decir, mano de obra y materiales directos), costos indirectos (es decir, espacio de oficina, viajes y gastos de comunicación) y beneficios (es decir, los honorarios acordados o el margen de beneficio).

  • Los contratos de costo-plus son flexibles. Los contratos de costo-plus permiten a los propietarios hacer cambios de diseño a lo largo del camino, y los contratistas saben que se les pagará por el tiempo extra o materiales en los que incurren esos cambios.
  • Los errores de cálculo no son devastadores . Dado que los contratos de coste-plus son flexibles por naturaleza, las imprecisiones en la oferta inicial no son tan perjudiciales como lo son con los contratos de suma global.

Desglose de los gastos más los gastos

  • La justificación de algunos costos puede ser difícil. Los contratos de costos más altos requieren que los contratistas justifiquen los costos de un proyecto determinado. A veces esos costos pueden ser difíciles de contabilizar, y los propietarios pueden ser resistentes a reembolsar costos indirectos como los gastos administrativos y el kilometraje.

Cuando se trata de contratos de coste-plus, la mayor parte del riesgo se pone en el propietario. Eso es porque el contratista se paga por todos los costos incurridos durante el proyecto, y cualquier gasto imprevisto sale del bolsillo del propietario. Por esa razón, los contratos de costo-plus son los más adecuados para proyectos en los que se necesita mucha flexibilidad creativa.

Los contratos de precio unitario dividen el trabajo total necesario para completar un proyecto en unidades separadas , también se conocen como contratos de medición , contratos de medida y pago , o contratos de remedición . El contratista proporciona al propietario estimaciones de precios para cada unidad de trabajo , en lugar de una estimación para el proyecto en su conjunto .


Inmersión más profunda: contratos de precios unitarios

Los contratos de precio unitario son útiles para proyectos en los que el trabajo es repetitivo, depende en gran medida de los costos materiales, y la cantidad de trabajo necesario no está clara antes de que el proyecto se inicie.

  • Los contratos de precio unitario simplifican la facturación . Los contratos de precio unitario permiten una mayor transparencia. Los propietarios pueden entender fácilmente cada costo que entra en el precio final del contrato porque el precio de cada unidad está predeterminado. Esto ayuda a evitar disputas y argumentos cuando es el momento de pagar.
  • Si se requiere más trabajo, el margen de beneficio se mantiene igual. Cualquier trabajo adicional que se necesite se añade simplemente como otra unidad pre-precio, lo que facilita la gestión de órdenes de cambio y otras alteraciones en el alcance del trabajo.

Contras del precio unitario

  • Predecir el valor final del contrato puede ser difícil . Por lo general, la cantidad de unidades necesarias para completar un proyecto no se conoce de inmediato. Esto significa que los propietarios pueden pagar más de lo esperado.

Contratos GMP

Los contratos de precio máximo garantizado (GMP) establecen un límite en el precio del contrato. Con este tipo de contrato de construcción, el propietario de la propiedad no excederá el precio del contrato. Cualquier costo material o laboral por encima de ese precio debe ser cubierto por el contratista.

A veces, otro tipo de contrato de construcción también puede incluir una disposición sobre GMP, por ejemplo, un contrato de costes más elevados podría incluir una cláusula que limitara los costos totales a un precio máximo garantizado.



Los precios máximos garantizados son una característica común en los contratos de construcción, y son los más adecuados para proyectos con pocas incógnitas. Por ejemplo, la construcción de una cadena minorista con planes que se han utilizado una y otra vez.

Pros de GMP

  • Los contratos de GMP incentivan los ahorros. Tener un precio fijo sobre los gastos generales incentiva a los contratistas a reducir costos y terminar antes de lo previsto. Los propietarios generalmente aceptan compartir los ahorros de costos con sus contratistas.

Contras de GMP

Dado que el propietario no pagará ningún sobrecosto, los contratos de precio garantizado transfieren mucho riesgo a los contratistas. Teniendo en cuenta ese riesgo, una cosa que los contratistas pueden hacer es utilizar un buen software de estimación de costos. El costo de trabajo es un proceso de contabilidad importante en cualquier proyecto de construcción, y tener una estimación sólida minimizará el riesgo ayudando a los contratistas a evitar sobrecargar o subcargar al propietario.

Contratos de construcción normalizados

En el fondo, cada contrato de construcción es un acuerdo. Usted y la parte contratante deben discutir los parámetros del proyecto para llegar a una conclusión compartida sobre el mejor tipo de contrato a utilizar. En última instancia, un buen contrato beneficia a ambas partes por igual.

El American Institute of Architects (AIA) y ConsensusDocs producen documentos de contrato estandarizados en una variedad de formatos, incluyendo los tipos de contrato aquí. Trabajar a partir de una plantilla de contrato existente y profesional puede darle tranquilidad de que muchas otras partes de la construcción están utilizando los mismos términos y disposiciones.


  • Guía del contratista sobre las condiciones generales de AIA A201
  • AIA A401 Cláusulas de pago progresivo
  • AIA A401 Cláusulas de pago definitivas

Revise siempre cualquier contrato de construcción que firme para cláusulas y provisiones sobre retención y contingencia, las cuales pueden afectar su capacidad de recibir pagos de manera oportuna.

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